Informationen zur Grundsteuerreform: Gemeinde Gaiberg

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Hinweise zur Grundsteuerreform – vom Land Baden-Württemberg, Städtetag BW und Gemeindetag BW

Hinweise zur Grundsteuerreform – vom Land Baden-Württemberg, Städtetag BW und Gemeindetag BW

I. Allgemeine Informationen zur Grundsteuerreform

Das im November 2020 verabschiedete Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) für Baden-Württemberg bildet ab dem 1. Januar 2025 die neue rechtliche Grundlage für die Grundsteuer. Die Grundsteuerreform wirkt sich somit erstmals in den Grundsteuerbescheiden für das Jahr 2025 aus.

Nachfolgend erhalten Sie Informationen über die geplanten Umsetzungsschritte der Grundsteuerreform und über die rechtlichen Verpflichtungen für Grundstückseigentümer und Grundstückseigentümerinnen.

II. Steuererklärung - zeitlicher und tatsächlicher Ablauf

Für die zum Stichtag 1. Januar 2022 durchzuführende Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte sind Grundstückseigentümer/innen bzw. Erbbauberechtigte verpflichtet, schon in diesem Jahr (2022) eine Steuererklärung abzugeben. Diese Steuererklärung erfolgt an die Finanzverwaltung des Landes/Finanzamt und nicht an die Gemeindeverwaltung. Dazu wird die Finanzverwaltung des Landes im Laufe des Frühjahrs 2022 aufrufen.

Ergänzend dazu beabsichtigt die Finanzverwaltung des Landes, voraussichtlich im Frühjahr/Sommer 2022 Erläuterungen und Ausfüllhilfen zur Steuererklärung zu veröffentlichen. Erläuterungen zu der Steuererklärung werden auch auf der Internetseite www.Grundsteuer-BW.de bereitgestellt.

In der Steuererklärung müssen unter anderem Angaben zu dem Bodenrichtwert gemacht werden, der am Stichtag 1. Januar 2022 für das Grundstück maßgebend ist. Diesen hat der für die Gemeinde/Stadt zuständige Gutachterausschuss festzustellen. Die Bodenrichtwerte sollen frühestens ab Juli 2022 über www.Grundsteuer-BW.de eingesehen werden können. Sofern der Bodenrichtwert noch nicht zur Verfügung steht, muss das Portal zu einem späteren Zeitpunkt erneut aufgerufen werden. Die Bodenrichtwerte für Gaiberg finden Sie auch auf unserer Website

Die Steuererklärung ist elektronisch abzugeben. Dies kann zum Beispiel über das Portal ELSTER der Finanzämter vorgenommen werden. Nähere Informationen zur ELSTER-Registrierung finden Sie unter www.elster.de/eportal/registrierung-auswahl. Es ist empfehlenswert, sich frühzeitig zu registrieren, da der Anmeldeprozess einige Zeit andauert.

III. Grundsteuer-Messbescheide, Grundsteuerbescheide, Hebesatz, Höhe der Grundsteuer

Der Steuermessbetrag wird wie bisher durch das Finanzamt im Grundsteuer-Messbescheid festgesetzt. Er errechnet sich aus dem in der Hauptfeststellung zum 1. Januar 2022 festgestellten Grundsteuerwert, der mit der Steuermesszahl multipliziert wird. Der Grundsteuer-Messbescheid bildet die Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer.

Die tatsächlich zu leistende Grundsteuer ergibt sich aus dem von der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde ab dem Jahr 2025 zu erlassenden Grundsteuerbescheid. Entscheidend für die Höhe der Grundsteuer ab 2025 ist neben den bodenwertgeprägten neuen Grundsteuermessbeträgen der Hebesatz, der in der Gemeinde im Jahr 2025 anzuwenden ist. Der neue Hebesatz wird sich vielerorts von dem bisherigen Hebesatz teilweise deutlich unterscheiden.

Die Gemeinde kann den Hebesatz für 2025 erst festsetzen, wenn sie für die auf ihrem Gebiet liegenden Grundstücke die neuen Messbeträge aus den Messbescheiden des Finanzamts kennt. Diese Datenbasis wird den Gemeinden voraussichtlich erst im Jahr 2024 vollständig vorliegen.
Vorher lässt sich daher nicht sagen, wie hoch der Hebesatz im Jahr 2025 sein wird, und in der Folge auch nicht, wie hoch die Grundsteuer 2025 für die einzelnen Grundstücke sein wird.

Hinweis: Ab 2025 wird es Belastungsverschiebungen zwischen Grundstücken, Grundstücksarten und Lagen geben. Das heißt: Es wird Grundstücke geben, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist, und Grundstücke, für die weniger als bisher zu bezahlen ist. Dies ist nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018 die zwangsläufige Folge der Reform. Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherige Bewertung und damit auch die Verteilung der Grundsteuerlast auf die Grundstücke als verfassungswidrig eingestuft. Der Gesetzgeber musste die Grundsteuer infolgedessen neu regeln.

IV. Weitere Informationen

Nähere Informationen zum Landesgrundsteuergesetz finden Sie unter www.Grundsteuer-BW.de, auf der Internetseite des Ministeriums für Finanzen Baden-Württemberg.
Für Fragen zur neuen Grundsteuer stellt die Finanzverwaltung des Landes einen virtuellen technischen Assistenten (Chatbot) zur Verfügung. Dieser wird laufend aktualisiert und erweitert.

Hinweise des gemeinsamen Gutachterausschusses zur neuen Grundsteuer

Laut Baugesetzbuch §192 Absatz 1 werden zur Ermittlung von Grundstückswerten selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet. Im Rahmen ihres Zuständigkeitsbereichs, in unserem Fall das Gebiet des Gemeinsamen Gutachterausschusses bei der Stadt Sinsheim (östlicher Rhein-Neckar-Kreis), sind die Gutachterausschüsse laut Bundesgerichtshof (Urteil vom 4.3.1982 -III ZR 156/80) einer Behörde gleichgestellt.
Der Gutachterausschuss ist unabhängig, steht außerhalb der Hierarchie des Behördenaufbaus und ist nicht Teil der Verwaltung der Städte oder der Kreise, für deren Bereich er gebildet worden ist. Der Träger des Gutachterausschusses, egal ob Kommune oder Zweckverband, kann dem Vorsitzenden des Gutachterausschusses und dessen Vertretern keine fachliche Weisung erteilen. Die Gutachterausschüsse unterliegen hinsichtlich der Erfüllung ihrer Aufgaben der Fach- und Rechts-aufsicht des Landes.

Die zonalen bzw. gebietstypischen Bodenrichtwerte werden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses überwiegend auf Basis statistischer Analysen der verkauften Grundstücke im östlichen Rhein-Neckar-Kreis (Kaufpreissammlung) sowie in Anlehnung an die bundesweiten Immobilien-Indexreihen von destatis (Statistisches Bundesamt) ermittelt und von dem neutralen Kollegialorgan Gutachterausschuss in einer nichtöffentlichen Sitzung beraten und marktgerecht beschlossen. Unser Gemeinsamer Gutachterausschuss besteht aus 21 Gutachtern (zzgl. Stellvertreter) inklusive der Vertreter der Finanzbehörden Heidelberg, Sinsheim und Mosbach, die alle eine gleichberechtigte Stimme haben.

Die vorliegenden Bodenrichtwerte in BORIS-BW wurden zum Stichtag 01.01.2022 beschlossen und behalten ihre Gültigkeit, bis der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte für den nächsten gesetzlich geregelten Stichtag beschließt. Die Bodenrichtwerte haben allgemein keine bindende Wirkung. Bodenrichtwerte sind gebietstypische Orientierungswerte für die am Grundstücksmarkt Beteiligten. Der Gesetzgeber sieht aus datenschutzrechtlichen Gründen ausdrücklich nicht vor, dass der Bodenrichtwert eines einzelnen Grundstücks veröffentlicht werden soll.

Er sieht auch nicht vor, dass die Ausweisung der Bodenrichtwertzonen an die bauplanungsrechtlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung gebunden ist. In einer Bodenrichtwertzone können mehrere bauplanungsrechtlich differierende Festsetzungen einfließen.
Grundstücke oder Grundstücksteile können von den Vorgaben der Bodenrichtwertdefinition abweichen. Die Bodenrichtwerte sind gemäß Bundesfinanzhof für die Beteiligten in Steuerangelegenheiten verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung im Regelfall nicht zugänglich.

Eine detaillierte Bewertung abweichender Grundstücke ist nur über die Erstattung eines Verkehrswertgutachtens möglich. Die Gutachtenerstellung kann auch über einen qualifizierten Gutachter im Sinne des Landesgrundsteuergesetzes erfolgen. Ein anderer Wert des Grundstücks kann allerdings nur dann für die Grundsteuer angesetzt werden, wenn dieser um mehr als 30% vom Bodenrichtwert abweicht. Zudem ist ein Gutachten für die Feststellung des Grundsteuerwerts nicht bindend, sondern unterliegt der Beweiswürdigung durch das Finanzamt und kann aufgrund von Mängeln zurückgewiesen werden (§ 38 Absatz 4 LGrStG).

Im Übrigen ist der Bodenrichtwert nur einer von verschiedenen Faktoren bei der Berechnung der Grundsteuer. Diese wird mit Hilfe des Bodenrichtwerts, der aus dem Grundsteuergesetz vom Finanzamt angewandten Steuermesszahl und dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde ermittelt. Die Hebesätze der Gemeinden für die neue Grundsteuer sind bisher noch nicht bekannt. Nachdem die neue Grundsteuer ab dem 01.01.2025 gilt, werden diese Hebesätze flächendeckend erst im Laufe des Jahres 2024 in den kommunalen Gremien beraten und festgesetzt. Grundintension der gesamten Grundsteuer-Neuregelung ist jedoch, dass es mit den Änderungen insgesamt zu keinen höheren Grundsteuereinnahmen kommen soll. Aufgrund der vollkommen neuen Systematik bei der Festsetzung der Grundsteuer werden sich jedoch Mehrbelastungen in Einzelfällen nicht vermeiden lassen.

Weitere Informationen finden Sie unter www.grundsteuer-bw.de

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